房管局“怒懟”省高院 法拍房究竟是否受限購政策調整

作者: 時間:2017-08-25 10:06:07 來源:半月法談 瀏覽:8124 次
  地方政府發文通知司法拍賣房屋受限購政策調整,法院強調法律規定司法拍賣不同于一般市場交易中的自主買賣行為,不受限購限制。法拍房究竟是否受限購政策調整?購房者又該何去何從?
  恰逢全國房價剛剛經歷了一輪較大上漲,各地為貫徹中央關于房地產市場調控“因城施策”的宗旨,紛紛出臺限購政策并不斷加碼,如何突破限購政策成為不少人日趨迫切的需求,而司法拍賣就是其中之一。因此,“法拍房是否受限購政策調整”這一問題也就愈發引人關注了。就“法拍房是否受限購政策調整”這一問題,近日,一組南京市房管局下設房地產市場綜合執法辦公室發文“怒懟”江蘇省高院的圖片在朋友圈熱傳,并引發廣泛熱議。
  事件回顧江蘇省高院與南京房管局起“爭執”
  2017年5月31日,江蘇省高院在江蘇省內法院系統下發《關于司法拍賣涉住房限購政策有關問題的通知》蘇高法〔2017〕91號內部文件,對“法拍房是否受限購政策調整”這一問題進行了明確表態。
  一是強調“司法拍賣是基于公權力的強制執行行為,不同于一般市場交易中的自主買賣行為”,明確“司法拍賣成交或者裁定以物抵債的,標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移,不動產登記僅為協助執行行為,并不會對物權變動產生影響。不動產登記部門拒不協助辦理登記手續的,依法采取強制執行措施”,即法拍房不受限購政策調整,房管局必須予以配合,拒不配合的法院可采取強制執行措施。
  二是對部分下級法院不經請示上級法院,在司法拍賣公告中作法拍房也適用住房限購政策的特別提示的做法提出了嚴厲批評。通知指出,“個別地方出臺文件,要求司法拍賣也要適用住房限購政策,一些法院執行局機械套用,在拍賣公告中特別提示這一點,嚴重影響司法拍賣成交率以及司法財產處置工作”。
  而就在江蘇省高院這份文件發布一周后,南京市房地產市場綜合執法辦公室針對性地發布《關于明確<關于進一步加強房地產市場調控的通知>操作有關事項的通知》,正面回應了這一議題。明確“因司法拍賣取得不動產的,按住房限購政策執行,購房者需具有購房資格;同時,取得者需在取得不動產證書滿3年后方可辦理轉讓合同備案登記手續”, 這份內容上截然相反的通知可以說是完全否決了江蘇省高院文件的要求。作為江蘇省高院的下級,南京市中院赫然在收件單位之列,南京市房管局對江蘇省高院這一文件“正面硬懟”的意味不言自明。而南京市房地產市場綜合執法辦公室,系南京市政府房管局2016年10月8日為應對房地產市場調控而成立的內設機構,成立到現在尚不足一年。但在南京市編辦以及南京市政府信息公開欄目關于南京市住房保障和房產局的機構設置介紹中,均沒有該辦公室的公開信息。
  明文法規司法拍賣房屋不受限購政策調整司法拍賣,即法院在民事案件強制執行程序中,按程序自行進行或委托拍賣公司公開處理債務人的財產,以清償債權人債權。自網絡購物的廣泛普及與發展完善之后,司法拍賣的主要陣地就從線下轉移到了線上,在網上你不僅能拍到名牌包包、手表,甚至車子、房子、土地也是不在話下,點點鼠標就能操作,用支付寶就可以購買,操作方便,價格便宜。
  那么,法拍房究竟受不受限購政策調整呢?目前我國法律上關于這一問題又是如何規定的?
  ? 《物權法》第二十八條規定,因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
  ? 《民事訴訟法》第二百四十二條規定,被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務,人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產,應當作出裁定,并發出協助執行通知書,有關單位必須辦理。
  ? 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規定,拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的,標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。
根據上述法律和司法解釋的規定,司法拍賣房屋所有權自法院裁定送達買家時轉移,是不受限購政策的影響的,而房管局/國土局作為產權過戶的協助執行單位,必須配合辦理相關手續。
  可見,關于法拍房到底受不受限購政策調整這一問題,在現行法律規定上應當是基本沒有爭議的,無論是最高院對民訴法的司法解釋,還是更高位階的物權法的規定,都對這種特殊的物權變動形式進行了明確規定,司法拍賣房屋不受限購政策調整,競拍人不因限購政策而喪失購房資格。
  可能有人會感到疑惑,為何法律要這么規定?憑什么司法拍賣的房屋就可以有超越普通市場交易房屋的這種“特權”,就可以不受限購政策調整?需要說明一下,這是因為,每一樁司法拍賣案件,其背后都是一個個曾經“受過傷”且嗷嗷待哺的債權人。進入司法拍賣環節的案件,意味著法院已進行裁決,但有關當事人拒不履行法院生效文書確定的義務,債權人的利益已受過侵害,只能通過資產處置來彌補損失,而司法程序則是普通民眾權利得以救濟的最后一道防線。法院受理申請人的申請,對被執行人的財產通過司法拍賣的形式予以執行,是法律賦予法院的司法權,也就是司法公正最后一步的體現。這種權利救濟程序,是基于公權力的強制執行行為,不同于一般市場交易中的自主買賣行為,自然不應當受到各個地方為穩定市場而推出的調控政策的限制。
  有住建部門指出,限購是政府宏觀調控,“法拍房”若不受限購政策約束,將會有投機者通過司法拍賣繞開限購政策,催生“多房合法”。對此,中國政法大學副教授朱巍表示,投機者確實存在,但不能因為少數投機者的存在,就將“法拍房”適用限購政策。法院在拍賣時,首先需要考慮的就是盡快實現債權,保障司法權威和當事人合法權益。當然,在拍賣過程中法院也應該考慮城市的限購政策,在有大量競拍人競拍時,可以根據不同情況,設定一定的門檻,也可以在同等條件下優先有購房資格者購買。
  尷尬現狀部分地方政府發文“違背”國家法律然而,實踐中又是怎樣一番景象呢?關于司法拍賣房屋,目前大多數城市的做法還是遵守法律規定不予限購,如西安在2017年6月28日剛剛出臺的房地產市場調控政策中明確說明,“通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房,以及申請退出的經濟適用住房等不受本通知規定限制”,杭州住建局官網在2016年11月10日關于限購政策答疑中亦明確答復“司法拍賣住房不在限購范圍內”。上海市房地產交易中心亦表示,“只要有法院的判決書或是裁定書、調解書,有拍賣行的協助執行通知書,這種屬于強制拍賣,就不會被限購。”
  但是,仍有北京、廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、廈門、南京、嘉興、濟南、石家莊、三亞等十余個城市無視法律規定,要求法拍房也得限購。北京市于今年4月27日經過市住建委、市高院、市規土委召開聯合會議后規定,“法院在公開發布的拍賣公告中應明確,競拍方為自然人的,其家庭或個人應符合本市限購政策,否則將不予辦理產權登記手續”,在國內首次將司法拍賣納入限購管理。
  那么問題就來了,既然法律明明白白地規定了法拍房不受限購政策調整,那實踐中這些地方的限購政策又作何解釋?很無奈,這就是當下的現狀,也是整個法律職業共同體所面臨的尷尬。大量的地方性文件、政策、通知,甚至是一紙會議紀要、領導的一句批示,就能夠“廢掉”一部代表國家意志的法律,就能架空法律,將其束之高閣。這樣的事情不勝枚舉,比如很多城市地下車位不給辦理權屬證書,比如很多城市《商品房買賣合同》“備案制”被活生生整成了“審批制”,比如很多城市規定樓盤價格超過某個數值就不給價格備案不發預售證。南京房管局“怒懟”江蘇省高院一案中也是如此,一個政府部門的內設機構一紙通知就能讓一票人等的安居理想落空。
  結語強制拍賣是法院為保障執行債權人權利的實現而強制剝奪債務人的財產處分權,通過拍賣使拍賣物變價的執行行為。這是一種國家公權力行為,是法律賦予法院的司法權。法院通過行使司法權,使得強制執行的申請人的債權得以實現,是公民合法權益的救濟途徑。因此,司法拍賣以法院生效的文書作為執行依據,政府機關、部門如果對抗的話,那就是對抗法律。法院拍賣成功后,下發裁定書和協助執行通知書,要求房產部門辦理變更登記,有權機關必須予以辦理,政府部門如果拒不履行協助義務,法院有權予以處罰。總之,無論誰是誰非,還需盡快從全國層面上出統一規定,不然無論是司法,還是政府管理部門,還是欲購買房屋的民眾,都會無所適從。
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